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北京限競房銷售“冰火兩重天” 這種“別墅”意外搶手


來源: 中新經緯 作者:

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北京限競房銷售“冰火兩重天”,這種“別墅”意外搶手……

限競房因為被外界視為剛需購房者的“福利房”而備受市場期待。

中指院數據顯示,截至10月20日,北京共有25個限競房項目取得28個預售證,累計供應房源15268套,供應面積168.88萬平方米,其中16個項目有備案簽約數據,合計簽約2292套,備案簽約率只有15%。

近日,“鎂刻地產”記者走訪了北京市數個限競房項目。就實地調查來看,剛需房源的銷售情況并不像想象中那般火爆,剛需客觀望情緒嚴重;反之,占據了限價地中的絕大部分面積的別墅房源,雖以套數統計對總體數據的影響并不大,但卻很快銷售一空。

現階段限競房的銷售,呈現出別墅火爆而剛需房冷清的市場局面。

推出限競房的目的是為了平抑上漲的房價,實現居者有其屋,“7090”政策的初衷也是一樣。限競房中90平方米以下的戶型的確能夠滿足剛需客的住房需要,但是動輒總價上千萬的別墅顯然不是針對此類人群。對此,合碩機構首席分析師郭毅表示:

開發相對低密度的產品,有利于實現房企的經濟效益。

剛需與別墅,境遇大不同

限競房為市場帶來了眾多相對低廉的房源,也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。

限競房由于很多都有著“7090”政策的限制,因而都將項目設計成為高層住宅+別墅。承載大多數剛需客的90平方米以下的高層住宅,只占據少部分土地面積,大部分土地則被低矮的別墅所占據。

瀛海府作為北京首個入市的限競房項目,也是目前限競房市場上去化率最高的項目。

項目位于大興德賢路上,其7月1日開盤的246套別墅房源引起了廣泛關注。近日記者在項目售樓處了解到,這些別墅房源早已售罄。

和瀛海府幾乎同時入市的限競房旭輝城,位于房山區良鄉鎮,該項目同樣以90平方米以下的剛需盤為主,但銷售狀況和瀛海府呈現出了完全不同的景象。

旭輝城一共有900多套房源,目前在售的是第一期,主要有75、89、116平方米三類戶型為主。“89平方米的是我們這的主力戶型。”銷售人員向記者表示,“因為執行7090政策,100平方米以上的房源很少,目前每種戶型的選擇都有。”

與瀛海府一街之隔的萬和斐麗,是遠洋、世貿、首創三家聯合開發的限競房項目,在售的戶型同樣以90平方米以下為主。記者曾經在9月16日以購房者身份探訪了售樓處,銷售人員就宣稱:

還是能夠挑一挑的。

一個多月之后,這里的銷售人員仍然表示:

可選擇的余地還是挺多的。

郭毅告訴記者:“近期限競房供應過于集中,已經占到了商品房供應的三分之二,一時間市場難以消化這么多的房源。”

朝陽區的孫河屬于高端住宅區,近期有四處限競房集中上市。此前的樓盤以別墅為主,二手別墅的每平米售價在7萬元左右。

瑞悅府是中糧、天恒、旭輝聯合開發的項目,其間別墅占據了大片位置。由于有“7090”政策的限制,在規劃別墅的同時,也修建了90平方米小戶型的洋房。“現在我們的疊拼別墅剩的不多了,位置較好的邊側可選擇的余地很少了。”

由泰禾開發的北京院子二期于10月1日開盤,當記者詢問房源還剩多少時,銷售人員點開了自己手機中的一張圖片,其上用紅點標注已經出售的房子,輕瞥一眼,密密麻麻,已所剩不多,在她隨后的介紹中也的確如此。其他項目的銷售人員也側面印證了北京院子二期的銷售狀況不錯。值得注意的是,該項目沒有7090的限制,戶型都是以疊拼或是合院別墅為主,最低售價從1200萬左右起步。

由遠洋等五家企業共同開發的天瑞宸章主要由疊拼別墅和洋房構成,目前尚未取得預售資格,但已經開始先期認購排卡。銷售人員告訴記者,她近幾個月已經一天都沒有休息過了。

限競房別墅的生存之道

為了節約成本,滿足限價要求,限競房中的別墅都呈現出微縮或者減配。以合院別墅為例,表面上別墅的面積為200平方米有余,但有限的空間被分隔在了上下三層,一些樓層僅有60平方米左右。這顯然和真正的別墅有距離。

疊拼別墅就顯得更加“緊湊”。銷售人員表示,上戶的業主也會配有地下室,通過別墅中的電梯相連,也就是說到自己家中的某個區域,必須通過別人家。就連瑞悅府的銷售也不得不說:“疊拼就是入門款的別墅。”

限競房別墅還會用各種“偷面積”的行為冠以“贈送”的名義增加購房者的獲得感。此外,地下面積也是限競房別墅推銷中的重點。銷售人員樂于向購房者推薦地下室的使用功能。但事實上,只有地上的面積為70年住宅產權,而地下室的部分的性質是50年的倉儲,銷售人員故意淡化了這一細節。經過各種面積的“贈送”和“優惠”,原本地上200平方米的面積被渲染成了400多平方米,銷售人員為購房者計算的均價也顯得便宜了很多。

如此一來,“減配”的別墅就顯得更有吸引力,也讓入門級別墅購房者趨之若鶩。而別墅的建造成本低,資金回流速快,獲客高效,限競房開發商追求短平快的目的得以實現。

不過,限價地中個別收費不能體現在房屋價格中,隱含收費也由此誕生。北京院子二期銷售人員表示,每套別墅都會收取一筆約100萬元的“房屋溢價費”,這包括了院子的裝修、裝飾的門頭和門前的漢白玉門礅等等價格,房企希望以這種方式將溢價成本攤在房價之外。

“限競房不是保障房而是商品房。”

對于限競房中的別墅產品,郭毅如是評價。

(責任編輯:郭禹辰)

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